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地產美元債:“額度等市場”,房企積極自救

中國財經界·www.downandouttowing.com 2022-03-04 17:02:18本文提供方:網友投稿原文來源:

“現在是‘額度等市場’。”一位房企高管日前表示。他指的“額度”是,發改委對發行地產美元債的額度。有一個跡象值得注意。今年1月以來,地產

“現在是‘額度等市場’。”一位房企高管日前表示。他指的“額度”是,發改委對發行地產美元債的額度。

有一個跡象值得注意。今年1月以來,地產美元債凈融資為-606億美元,6月以來凈融資呈持續凈流出態勢。到了10月,地產美元債僅發行兩只新券,合計發行金額4.8億美元。數據說明,地產企業對發行美元債的熱情在消退。

眼下部分房企美元債違約新聞不斷涌現。比較典型的是,從10月4日到18日,花樣年公告其2.06億美元票據無法如期償付;當代置業的12.85%票息優先票據將延期三個月;新力控股的2.5億美元債及最后一期利息將技術性違約。隨后,二級交易市場信心滑入谷底。

一場波及整個地產行業的信用風險正在蔓延。美元債在近期為何出現大面積違約?在業內看來,根源在于遇到流動性問題,主要是境內預售資金被嚴格監管,僅靠境內利潤或可支配資金去換匯來還債,貌似不可行。

現在的問題是,如果無法在境外“借新還舊”,房企如何還美元債?業內如何應對這個問題?《中國房地產金融》日前采訪了部分房地產業內人士,在他們看來,要活下去,尋找“春天的活法”,得依賴于房地產行業保持穩定。

“額度等市場”,房企期待發債窗口期

“如果它(美元債)的利率在10%以下,這類房企是會融資的;如果說超過了10%或者在10%~15%之間,那么,成本線承受度就高一點,也能小批量融一點;如果超過15%,融資功能基本就沒有了。”一位房企高管描述。

他進一步指出,如果信譽比較好,評級比較高,處在“投資級評級”,在市場上是3個B級、3個B-級的屬于“投資評級”,這一類,市場目前應該是可以發,也發得掉。如果是處在2B級,以他的判斷,90%的公司都已經發不了了。

美元債曾備受國際投資者青睞。據《中國房地產金融》專欄作家崔秀麗10月期撰寫的《地產美元債真相大起底:兌付高峰在2022年,房企流動性大考》的文章描述,中資地產美元債,規模龐大、回報高、違約率低。國際投資者利用不同市場間利率差疊加杠桿,躺賺息差。如美聯儲利率僅2%以內,6%息差輕松獲得。

圖為北京當代萬國城 MOMA,10月 26日,當代置業(01107.HK)發生實質性美元債逾期后,多只中資地產美元債下跌。圖 /視覺中國

地產美元債始于2012年,一開始是“不溫不火”。2016年10月以來,地產企業公司債、股權及非標等融資渠道均被堵住,地產美元債顯著升溫。2018年5月,監管部門開始限制地產企業外債資金投資境內外房地產項目等,并要求企業提交資金用途承諾。隨之,地產企業境外發債數量與規模均出現大幅萎縮。2019年以來,監管出現邊際放松,對外債申請在額度和期限審核上相對寬松。

據業內人士透露,發改委有額度,一些公司也未必用得完?,F在是“額度等市場”,給了你額度,你也發不了,因為市場對你沒有信心了。投資者沒有信心,他就會拋售,拋售越多,越沒人接盤。

“如果市場沒有人接住,二級市場的速率就不能回歸一個正常水平,發債實際上是發不出去的,當然這與公司主體有很大的關系。”上述人士表示。

據統計,目前有14家地產企業的平均融資利率超過10%,23家地產企業的最高融資利率超過10%。

利息那么高,為什么還要發?一位發行美元債的企業高管道出了原委,“監管相對來講比較少,房企可以自由去用這筆錢。雖說成本高,但是它使用效率比較高。”

另據廈門國際銀行投行分析員任濤統計,有12家地產企業的平均融資成本低于5%、29家地產企業的平均融資成本低于7%。以九龍倉集團、中國海外發展、首都開發控股、平安不動產、龍湖集團、萬科、保利等為典型代表。

為緩解市場焦慮,部分企業近期開啟了美元債回購模式。以中梁為例,10月以來頻繁回購,截至10月27日,已累計回購9160萬美元票據,其中2021年11月票據累計本金總額5710萬美元,2022年1月票據累計本金總額1200萬美元,2022年5月票據累計本金總額700萬美元,2022年7月票據累計本金總額1550萬美元。

但從行業整體上看,美元債到期情況仍不樂觀,到期續接壓力依然比較大。

據統計,美元債存量規模已經高達2100億美元,明年是美元債到期的高峰。另外,2021年底前還將到期28只,到期規模達到63億美元;2022年全年到期規模達到620億美元(到期數量達到206只);2023年全年到期規模達到480億美元(到期數量達到138只)。

維穩信號釋放房企積極籌備償債資金

10月26日,當代置業(01107.HK)發生實質性美元債逾期后,多只中資地產美元債下跌。此前,新力控股與恒大的美元債價格曾分別跌至15元和20元左右,花樣年跌至30元左右等。美元債違約問題,旋即引來監管與市場關注。

日前,國家發改委外資司召集了部分房企在北京召開了中資房企外債專題座談會,對美元債進行摸底。在外界看來,“維穩信號非常明顯”,主要意圖在于防范風險延伸引發市場動蕩。

除政策層面釋放積極信號外,綜合實力強的房企也在擁抱變化,努力穿越周期,如拓寬綠債等融資渠道、加強銷售回款等。以中梁為例,數據顯示,今年5月和9月先后發行3億美元和2億美元的綠色優先票據;此外,今年以來中梁旗下項目平均去化率超70%,回款率超85%,加快回籠現金流,以應對風險。

“這一次發生問題,跟恒大事件有一定的關系。”上述房企高管如此表示。據描述,恒大債務存量比較高,存量高會引發很復雜的情況。

目前,恒大發行的美元債存量為175.75億美元,緊隨其后的佳兆業為153.85億美元,碧桂園為117.94億美元。據統計,目前中資地產離岸債存量有620只,規模達到2100億美元。而恒大的量約占整個地產美元債市場的8%以上。

在這位高管看來,在美元債問題上,大部分公司難以解決自身的問題,它只能延緩。他判斷的依據是:從三季度開始,市場銷售率下滑,經營性收入縮減,資產賣不出價錢,就不會形成一個正常的交易價格。

“其實債務爆雷之前每一家企業都會積極自救。正常的市場環境,資產明顯會有一個正常的價格;一個極端的環境,會形成一個極端的價格,打了幾折了,可能是兩折、三折,還是賣不掉。”一位業內人士用“脆弱”來形容當前的市場。

為何這么脆弱,房企沒有錢了嗎?并不是。“資金有很多,賬面上有幾百億的資金,這些資金大部分處在監管狀態。在監管狀態下,在地方政府看來,這也是合理的,怕你會出問題,要把錢鎖在這里,不讓你挪用,現在監管資金的比例已經非常高了。”上述房企高管表示。

據判斷,在資金管理上,專項資金可能有90%受到了不同程度的限制,資金不能流動,如果說是一個小公司或小房企倒是沒問題,它即使倒了,政府拿到這筆錢也可以找另外的公司來做,但是一些全國性房企,把它給卡住了,就是項目保住了,但是它的主體保不住。對于全國性房企,會帶來比較廣泛的影響。

多措并舉化解風險,房企期盼春天

目前,業界有一個基本共識:活下去,依賴于房地產行業本身要能夠穩定。在一些房企看來,“行業都不穩,在這個基礎上構建的什么東西就都不穩”,核心的問題是要解決流動性問題,爆雷企業名單若一再拉長,就會形成負循環。

“監管與市場要想整合,事實上有難度,本身也不具備讓一個市場主體去解決這些問題的能力和資源。里面涉及多少小業主、上下游的供應商問題。”如何保持行業穩定?在業界看來,并非沒有辦法化解風險。

第一是階段性放松監管資金。這筆監管資金是馬上能動的,動了以后先讓企業去解決一些兌付問題,他只要是債券能夠按期兌付,市場的信心就能夠恢復,能夠恢復信心,能夠平穩運行。

第二是要讓銷售端恢復正常。一些熱點城市能夠銷售,但市場其實還存在很多問題,包括限貸。也就是從銷售到回款階段“限額度”,被限的產品占有相當大一部分,這些產品是具備變現能力的?,F實是,企業雖然有資產,也不具備流動性。

在業界看來,“不能流動,它就基本上只有死。這一次調控,下藥有點猛,一些房企受不了。好比一個血糖高的病人,血糖比較高,他會出問題,但血糖急劇下降,也是會出問題,身體基本適應不了。”

長效機制應是逐漸推進,而不是一下把一些功能給凍結掉,凍結以后,反而會有想象不到的問題出現。

第三,市場集聚了一些反作用力。投資停了一段時間了。很多房企有一個季度沒有進行投資了,有的停了半年。在未來一年,供需矛盾會更加緊張,當然現在政策若放得太開,可能也會造成問題。力度與節奏的把握,客觀上存在困難。

一位房企高管在接受《中國房地產金融》采訪時表示,他所在的企業,在今年春節前,問題不大,但是如果說過了年,政策還持續半年左右,他估計整個行業可能會比較艱難,肯定不只他一家了。

10月的市場還是比較冷,沒有出現“回暖”跡象,不過,也有一些積極因素與信號在釋放出來。日前,監管出手糾偏,解決了開發貸過度收緊或按揭不投放的問題。“是把存量放了出來,不排除在未來或春節前還有新的企業爆雷,因為他們有一些存量的美元債。”他分析。

萬科董事長郁亮日前表示,房企要尋找“春天的活法”。上述房企高管非常審慎,“還要看,因為房地產與宏觀政策有關系,也與經濟大環境有關系。”他的邏輯是:整個三季度,宏觀指標不太好看,要結合宏觀經濟政策的步驟才能評估,“脫離這個基本面,目前沒有辦法去給一個非常準確的評估。”他如此表示。

本文來源:責任編輯:李雷

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