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三期疊加下的房地產行業急需三道壓力測試

中國財經界·www.downandouttowing.com 2022-02-28 16:05:20本文提供方:網友投稿原文來源:

2021 年對于房企來說或許是最難過的一年,“黑天鵝”后疫情時代, 調控“灰犀牛”持續發力,企業“大 白象”如何才能“活下去”成為房

2021 年對于房企來說或許是最難過的一年,“黑天鵝”后疫情時代, 調控“灰犀牛”持續發力,企業“大 白象”如何才能“活下去”成為房地 產企業重要的必須回答的命題。當前中國房地產對經濟增長的擠出效應大于帶動效應,對經濟增長的凈貢獻出現了由正轉負的拐點,同時面臨著降低經濟增長對房地產行業依賴度的關鍵節點。

“房地產三大周期”——即:三大周期疊加

第一個是房地產開發投資增速與房價漲幅兩個發展時代之間的“斷裂周期”

數據顯示,今年上半年全國房地產開發投資 72179 億元,比 2020 年上 半年增長 15%,比 2019 年上半年更增長 17.2%。隨著多地調控升級,3月份開始房地產開發投資累計增速連續四月收窄。對比同期房價走勢不難看出,房地產開發投資增速和房價漲幅兩者之間存在明顯的落差。今年上半年監測 60 城新房成交均價 16877 元 / 平方米,較 2020 年同期僅上漲 3.51%,漲幅收窄 3.03 個百分點。隨著調控不斷深入,房價漲幅被進一步抑制。從全國房地產開發投資增速和商品房銷售價格漲幅對比來看,近十年房地產開發投資增速均值為 11.6%,大于同期商品房銷售價格漲幅 4.5 個百分點,其中房地產開發投資增速已經從 2011年的 28.1% 顯著下滑至 2020 年的 7.0%。

8 月 21 日,湖南岳陽發文規定商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格,也不得低于備案價格的85%,成為全國首個祭出“限跌令” 的城市。截至目前,岳陽、惠州、唐 山、桂林、沈陽等城市已相繼發布“限跌令”,就防范房價下跌問題給出指導性意見。

多地之所以發布房價“限跌令”,主要是出于擔心房企無序降價,可能會引起業主的反對,造成新的糾紛和問題,干擾市場秩序,影響房地產市場健康發展。若房價出現大幅下跌,

經濟穩定就會受其影響,繼而影響就業、影響居民收入水平提高、影響消費對經濟的拉動。同時,房價與金融等領域密切相關,若房價大幅下跌,可能引發新矛盾新風險。房價不是“不

能降”,關鍵在一個“穩”字。強調“穩”,就要避免“大漲大跌”,防止大漲和防止大跌并存??梢钥吹浆F在房地產投資增速和房價增速都已經和上一個發展周期出現了 10% 左右的斷裂期,這就是下一個發展周期的現實情況,開發商不得不承認,不得不接受,甚至要主動接受和發展戰略調整。

第二個是前期M2貨幣政策寬松與4萬億過度投放非理性流入房產之間的“消化周期”

2020 年,我國宏觀杠桿率上升了23.3 個百分點至 270.1%,增幅為 2010年以來最大。其中,政府部門杠桿率增幅達 7.1 個百分點,高于 1998 年亞洲金融危機期間 5.5 個百分點的增幅,也高于 2009 年全球金融危機期間 5.8個百分點的增幅,達到有杠桿率數據統計以來的歷史最高水平。去年 4 月末,廣義貨幣(M2)同比增長 11.1%,增速分別比上月末和上年同期高 1 個和 2.6 個百分點,增速創下 2017 年1月以來的新高。疫情沖擊下貨幣政策是非常規狀態,特別是去年 3 月是疫情之后貨幣政策發力時期,因而形成高基數。

貨幣政策在需求端加大定向寬松的力度,其目的不僅僅是為了解決短期的穩增長問題,更是為了配合供給側結構性改革的深入推進:一是在經濟下行時期,發揮逆周期調節的作用,為“供給側改革”營造穩定的增長環境和適宜的貨幣金融環境。二是進一步落實供給側改革,通過加大基建投資實現供給側改革中相關領域的“補短板”;通過定向支持小微和民營企業,加大對經濟社會發展薄弱環節的支持力度等等。之前為了對抗危機,4 萬億救市甚至地方政府 20 萬億的巨量資金投放的跑冒滴漏流向房地產的金融貨幣政策消化周期后遺癥必須消化,誘人的貨幣投放催生房地產冒險精神,現在又有了嚴格的限制措施,導致一緊一松下開發商的內生發展邏輯失誤,導致了很多大而不強的企業“內分泌”徹底失調,甚至直接“腦死亡”。

然而,隨著經濟動能逐步放緩、大宗漲價與 PPI 連續超預期、社融增速放慢、美聯儲中期轉向風險等因素疊加,中期貨幣政策正在逐漸走出舒適區。高通脹 + 低社融的“類滯脹”組合是全球錯位復蘇下的特殊產物,對政策提出更高挑戰。接下來資金面繼續寬松空間不大,財政適度發力帶來利率債供給壓力,很可能同樣難以擺脫“窄幅震蕩格局”。金融放松下的貨幣對房地產行業來說的確要考慮如何有序消化。

第三個是開發商多元化和產業空間服務、增量向增存量新舊動能轉化不同的“換檔周期”

在經濟發展由高速增長階段進入高質量發展階段的時代背景下,我國城市開發建設由房地產主導的大規模增量建設,逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造,一些地區尤其是北上廣深等一線城市,每年可供出讓的主城區建設用地資源越發稀缺,房地產行業進入“存量化”時代的特征也越發明顯。

另外,去年“三道紅線”的出臺讓房地產行業融資驟然收緊,降負債和促進銷售回款成為房企的首要任務。在行業洗牌、分化加速的同時,房地產企業越來越趨于理性發展。告別了野蠻生長時代之后,房地產行業已經從增量時代進入存量時代,房地產企業相應地逐步步入發展模式的動力換擋期。

行業進入存量時代之后,不少企業在尋求新的增長基點,房地產行業面臨新的發展格局,房企也迎來新的機遇和挑戰。傳統的房地產開發模式已經不能適應新的市場環境,房地產企業正在從單一開發模式,逐漸向多元化業務發展方向升級。與此同時,隨著產城地產的發展,布局產城地產的企業數劇增,各類主體在摸索實踐中尋找自身開拓模式,從而形成細分賽道的護城河。但由于新舊動能轉化不同,房地產企業在新形勢下必須要做好企業轉型和業務轉型,防止土地錯配、防止資金錯配、防止產業錯配、防止投融錯配,在構建核心業務競爭力的前提下,真正實現企業多元化和產業化關聯發展。

科創產業、幸福產業兩大賽道是房產發展的新動力,300 億以上存量 住宅的生活服務業和新產業(科創、物流、康養、娛體、商業等產業空間)增量也是未來的發展動力,包括龍湖集團擬以 21.6 億元的價格,收購公司大股東孵化的智能科技及醫療服務資產。其中,龍湖集團以 10.8 億元收購國家級高新技術企業北京百佑科技有限公司(簡稱“百佑科技”),另以10.8 億元收購重慶佑佑寶貝婦兒醫院(簡稱“重慶佑佑”);萬科、碧桂園、融創、金地、華潤等加速智能科技的布局,例如,融創服務入股鋒物科技,碧桂園斥資 5 億元投入人工智能等都是房產發展新動能的轉化新動力的體現。

在三大周期碰頭之下,房地產企業如果不對政策邏輯、起源發生變化有清醒的認識,積極應對,可能就會出現應對失措,甚至在政策、環境變化下跌下深淵。三大周期下三個壓力測試是房地產行業和房地產金融都需要面對的三個拷問!

8 月 19 日,人民銀行、銀保監會約談恒大高層并指出,恒大集團作為房地產行業的頭部企業,必須認真落實中央關于房地產市場平穩健康發展的戰略部署,努力保持經營穩定,積極化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定;依法依規做好重大事項真實信息披露,不傳播并及時澄清不實信息。這是近年來央行首次對房企的直接約談,充分說明當前金融監管部門關注了國內特大型房企的金融風險,也進一步防范房企流動性風險演變為金融系統性風險;本次約談在推進恒大化解債務危機的同時,也能對其他房地產企業起到一定的警示指導作用。處于房地產經濟大變革的時代背景下,我認為目前國內房地產行業急需“三道壓力測試”和“三期疊加下系統應 對”。

“三壓”——即:三道壓力測試

第一道是房地產企業的運轉現金流與關聯方的壓力測試

恒大近幾年的債務擴張之路,顯然與監管政策倡導的金融穩定和資本有序擴張背道而馳,監管去杠桿,恒大加杠桿,最終深陷于債務危機之中不可自拔。2015 年恒大負債 6149 億,

2016 年債務規模一躍到了 1.16 萬億,從此開啟了萬億債務巨無霸之路,直到 2021 年中期以 1.97 萬億收場,五年間負責增長1.36億,增長了兩倍之多,而這一切加杠桿的過程,都是面臨著監管不斷去杠桿、“三道紅線”具體指導要求下的政策進程。

同樣面臨債務危機的還有華夏幸福,2021 年中報顯示,華夏幸??傌搨?3923 億元,其中流動負債 3116 億,也就是說 80% 是必須馬上償還的債務;同時現金流量表顯示,其現金期末余額為 121.1 億元,華夏幸?,F金流枯竭,賬上的現金無法覆蓋其巨額短期債務;同時對外債務大面積違約,9月 3 日,違約債務持續增加至 878.99億元;第一大股東被動易主,目前已由華夏控股變更為平安人壽。

針對當前房地產企業普遍存在的債務問題,我認為有必要對房企現金流管控定期進行壓力測試。比如:做好預測排查和情景推演;加快完善房企分級評價制度,包括對債務延期過長、惡意借新還舊的房企,堅決及時遏制其融資;對出現債務違約和債券到期未及時兌付的房企,分類做好違約信息披露,規范和約束其后續融資行為;對資產負債率超過 90%,極限壓力測試結果不足 6 個月的房企,密切關注其資金動向和可能引發的潛在風險等等。

第二道是金融機構的房地產融資不良率、降價壓力測試

近年來,我國房地產行業對銀行的嚴重依賴及金融機構對房地產行業的過度支持,已引起各方廣泛關注。如何提高風險管理能力、預防房地產信貸風險,成為金融機構所面臨的重大課題。宏觀調控引發的房地產市場調整將給金融機構貸款安全造成影響,為了明晰房地產價格、成交量、利率變化對金融機構房地產不良貸款率的影響程度,金融機構有必要每年定期進行房地產專項壓力測試,包括信用風險、市場風險、流動性風險、操作風險、房貸風險、房價下降風險等方面的內容,對于金融機構的資產組合和風險管理具有極其重要的意義。

就恒大事件而言,恒大目前負債高達 1.97 萬億,波及 128 家銀行類金融機構和逾121家信托等非銀行機構。恒大事件已造成行業信用風險蔓延,房企信用融資受到巨大沖擊,如果再疊加銷售下行,企業現金流壓力普遍增大。“三道紅線”加持下,房地產行業的資本密集型屬性不會改變,資金供給又被限流,房企需要尋找新的資金渠道。在這種需求背景下,以不計入有息債務的應付款融資方式逐漸為房企所采用。商票雖同為負債,但屬于應付類負債,在占用資金的同時不增加企業有息債務規模、不占用授信額度,這也就意味著“三道紅線”不受其影響;同時商票的二級市場活躍,持票人可通過貼現獲得回款,具有很好的流動性。但兌付出現問題,依然影響行業整體穩定和下游企業的經營狀況,和企業內部理財集資一樣屬于資本無序擴張的鮮活案例,本身房地產行業就是 30% 自有資金的高杠桿發展,如果疊加更多資本無序模式、項目與投資不對應的資本無序擴張,就會導致企業現金負債比不可控的局面,出現現金流斷裂的風險。

但今年以來,由于多家房企出現商票未如期兌付問題,已引起市場及監管的關注,因此未來商票的簽發量也將納入監管范圍。央行已將“三道紅線”試點房企的商票信息納入監控范圍,要求相關房企每月在上報“三道紅線”數據的同時上報商票數據。“三道紅線”、“兩道紅線”標志著房地產金融審慎管理制度的建立;永續債、供應鏈 ABS 審批的加強、商票納入監管則表明房地產金融監管政策正在為加強房地產金融長效機制打補丁。

第三道是房地產金融穩定評級的壓力測試與金融品牌區隔

去年8月,住建部、央行召開重點房地產企業座談會,提出將建立資金監控和融資管理規則,設置“三道紅線”,分“四檔”管理,對企業有息負債規模的增速按照 0-15% 進行控制。試點房地產企業分為“紅 - 橙 -黃 - 綠”四檔,以有息負債規模作為融資管理的操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規模不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規模年增速不得超過 5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規模年增速不得超過 10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規模年增速不得超過 15%。

“三道紅線”出臺之前,恒大能夠從銀行以及債券市場融到大量資產,這也是這些年恒大得以迅速擴張的根本,同時也是恒大有如此高負債的原因。但隨著中央層面的政策調整,中央已經不允許其增加任何有息貸款,這也是恒大一朝跌落神壇的原因所在。“三道紅線”對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發展的房企而言無疑是致命一擊,恒大去年三項指標分別為83.43%、152.88%、0.47,“三道紅線”全部踩中,已經屬于明顯處于危險邊緣的企業。

由中國房地產金融穩定研究組、中國房地產數據研究院每年定期發布的中國房地產金融穩定 ZSP 指數正是基于財務風險 Z 值、企業規模 S 值以及項目風險和政策偏離度 P 值,對我國代表性房地產企業的金融穩定性進行了系統的分析,根據樣本企業 ZSP值的平均值和標準差,將房地產企業按金融穩定性高低分為 4 個等級,即鉆石級、優質級、一般級和謹慎級。通過研究分析處于不同等級的企業之間所傳達的壓力測試,企業可以根據ZSP指數與融資成本高度相關的結論,努力提高 Z 值、S 值和 P 值,從而降低金融風險,提高金融穩定性,有利于企業的自身長遠與健康發展。同時做好金融穩定的鉆石級優質級企業和謹慎級企業的金融品牌區隔,否則消費者形成所有房企都有金融風險和交房風險預期后,會對所有正常的房產銷售和交付帶來不利影響,也會對施工、材料等下游合作方帶來合作難度的預判,甚至影響下游行業上市公司的估值。

變化就是永遠的主題,所有房地產的董事長除了積極內部交流思考之外,必須著手自己在房地產新周期碰頭下的三大壓力測試的靈魂之問和戰略生死的測試了。

本文來源:責任編輯:李雷

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