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房地產糾偏之路——當前房地產市場形勢和2022年展望

中國財經界·www.downandouttowing.com 2022-02-28 15:02:16本文提供方:網友投稿原文來源:

2021 年 12 月 8 日至 10 日中央經濟工作會議召開,會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推

2021 年 12 月 8 日至 10 日中央經濟工作會議召開,會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

回顧去年,地產驟冷,經濟逆風。展望未來,要應對好三重壓力,房地產固然不再作為短期刺激經濟的手段,但維持其相對穩定也是政策應有之義。

一、當前房地產市場形勢

2021 年三季度以來,房地產市場急轉直下。房企違約不斷,土地流拍頻現,地產銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉負。

1.房企風險事件顯著增加

多家房企爆發違約風險,涉及境內外債券、銀行貸款、信托、商票、理財等各類融資渠道,特別恒大等龍頭房企的風險事件,引發市場對行業系統性風險的高度擔憂。

2.土地市場顯著冷卻

根據中指院數據,去年 1-11 月,全國土地招拍掛成交總價6.5萬億元,同比下降 19.7%,相比上半年的增長8.7% 由升轉降;成交規劃建筑面積36.8 億平方米,同比下降 27.2%,降幅較上半年大幅擴大 21.7 個百分點;平均成交溢價率 10.7%,較上半年降低 4.8 個百分點;按土地宗數計,全國土地流拍率達 9.3%,按規劃建筑面積計,流拍率 9.6%。

3.商品房市場顯著冷卻

根據統計局數據,2021年1-11月,商品房銷售面積15.8億平方米,同比增長 4.8%,增速較上半年大幅回落22.9個百分點;商品房銷售額16.2萬億元,同比增長 8.5%,增速較上半年大幅回落30.4個百分點;商品房銷售均價10224元/平方米,同比增長3.5%,增速較上半年回落5.3個百分點。

從當月增速上看,2021年7月以來,商品房銷售已連續5個月負增長;同2019年同期相比,商品房銷售面積已連續3個月負增長,銷售額已連續 4 個月負增長。

4.開發投資增速持續放緩

根據統計局數據,2021年1-11月,全國房地產開發投資13.7萬億元,同比增長 6.0%,增速較上半年回落9.0個百分點;房屋新開工面積18.3億平方米,同比下降9.1%,相比上半年的增長3.8%由升轉降;施工面積96億平方米,同比增長6.3%,增速較上半年回落3.9個百分點;竣工面積6.9億平方米,同比增長16.2%,增速較上半年回落9.5個百分點。

從當月增速上看,房地產投資已連續 3個月負增長,新開工更連續8個月負增長,即使與2019年同期相比,新開工也已連續 5個月負增長。

二、房地產業仍是支柱產業,是實體經濟的重要組成部分

2016年12月召開的中央經濟工會議首次提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位;同年12月21日,中央財經領導小組第十四次會議強調,要準確把握住房的居住屬性。五年來,在堅持“房住不炒”定位引導下,房地產市場總體實現“穩地價、穩房價、穩預期”。要實現“房地產業良性循環和健康發展”,需正確把握房地產的實體經濟屬性,正確認識到房地產仍是經濟社會發展的重要支柱產業。

1.房地產是經濟增長的壓艙石

房地產業體量大,關聯度高,拉動上下游 50 多個行業。其中,房地產投資有力拉動鋼鐵、水泥、有色金屬、機械設備等上游原材料生產和制造業;房地產銷售,既拉動與住房有關的家電、家具、建材等制造業和裝飾裝潢行業,也帶動金融、交通運輸、互聯網等第三產業;房地產使用,持續拉動著電熱水氣等公用事業、居民服務業的發展。根據 2018 年投入產出表測算,2020 年,房地產業增加值占 GDP 比重為 7.2%,拉動上下游行業增加值占比達 16.5%;對當期名義 GDP 增長的貢獻率分別高達11%、25%;合計比重和貢獻率分別達 23.7% 和 36.1%。

2020 年 全 國 房 地 產 開 發 投 資14.1 萬億元,占固定資產投資的比重分別為 18.7% 和 27.3%;2020 年家電、家具、建筑及裝潢材料等住房相關消費占限額以上企業商品零售總額的 8.8%。

2.房地產解決實體經濟的大量就業

根據第四次全國經濟普查,2018年全國房地產業從業人員 1440.6 萬人、房屋建筑業從業人員 4117.4 萬人,合計 5558 萬人,占全國第二產業和第三產業從業人員的 10.4%。根據統計局數據,2020 年全國 2.86 億農民工中,建筑業人數占比 18.3%,估算房屋建筑業人數占比約 11.3%。

3.房地產相關收入是國家財政,特別是地方財政的重要支柱

根據財政部數據,2019 年,房地產業和房屋建筑業貢獻稅收收入2.9萬億元,占全國一般公共預算收入的16.1%;2020 年國有土地使用權出讓收入(包括國有土地使用權出讓金收入、國有土地收益基金收入、農業土地開發資金收入)7.3 萬億元,占全國政府性基金收入的比重達 86%。

對地方財政而言,房地產的直接稅收貢獻可觀。2019 年,五項土地和房地產相關稅收收入 1.9 萬億元,其中契稅 6213 億、土地增值稅 6465 億、房產稅 2988 億、耕地占用稅 1390 億、城鎮土地使用稅 2195 億,合計占地方一般公共預算本級收入的 19.0%。2019 年,房地產業和房屋建筑業為地方政府貢獻稅收 2.0 萬億元,占地方一般公共預算本級收入的 19.7%。合計來看,2019 年,土地和房地產相關稅收、房地產業稅收、房屋建筑業稅收,共為地方政府直接貢獻稅收收入2.8 萬億元,占地方一般公共預算本級收入的 27.6%。

土地出讓收入更是地方財政的重要支柱。2019 年,歸屬于地方的國有土地使用權出讓收入 72580 億元,占地方政府性基金預算本級收入的90.2%,相當于地方一般公共預算本級收入的 71.8%。

總體來看,2019 年,通過土地和房地產相關稅收、行業稅收、出讓收入等多種渠道,房地產直接為地方貢獻收入 10.1 萬億元,占地方政府本級收入(地方一般公共預算本級收入、地方政府性基金預算本級收入、地方國有資本經營本級收入之和)的55%,占地方政府可支配財力(地方一般公共預算收入、地方政府性基金預算收入、地方國有資本經營收入之和)的 39%。

4.國際經驗看,在高城鎮化率和高收入階段,房地產業也將保持較高貢獻

就國際主要發達經濟體的情況來看,房地產業對 GDP 貢獻長期保持在 10% 以上,如考慮建筑業,則保持在 15% 以上。2018 年,歐盟、英國、美國等發達經濟體的房地產業增加值占 GDP 的比重分別為 10.8%、13.5%、13.3%,建筑業占比分別為 5.4%、6.1%、4.1%,其中以英國和美國為例,僅住宅建筑業即達到 3.8%、2.7%,房地產業與建筑業合計增加值達 15.6%、19.3%、17.4%。

三、展望:地產糾偏路

房地產固然不再作為短期刺激經濟的手段,但維持其相對穩定也是政策應有之義。

1.房地產風險如何收斂?

當前房地產市場的風險主要體現為流動性風險,而非資產負債表的危機。房企現金流惡化的時點,恰是在“三道紅線”和房貸集中度政策前后,房企的融資與銷售“兩頭”受限。2021 年三季度居民按揭貸款額度收緊,疊加頭部房企風險事件后,多地加強預售資金監管,抑制了以往可“挪用”的現金流。2021 年年房企又面臨償債高峰,進一步加劇流動性危機??梢哉f,此次危機既是冰凍三尺,也有一日之寒。

流動性風險的化解本質上是房企、地方和中央三方的動態博弈過程。

現階段:

房企負有自救主體責任,目前已通過降價促銷、出售項目和股權、債務重組等自救,部分房企大股東還出售個人資產提供資金,如李思廉、張力出售所持富力物業股權,為富力集團提供80億元的股東資金;許家印通過變賣個人資產或質押股權等方式,累計向恒大集團注入提供超70億元。

地方敦促企業積極自救,優先采取協調金融機構、司法集中管轄等予以支持,還有地方國企著手出資承接股權或項目,風險和影響較大的甚至派駐工作組。2021年12月3 日,廣東省政府同意向恒大地產集團有限公司派出工作組。

中央則在防范系統性風險的前提下,注重房企道德風險并強調壓實企業和地方責任,加快信貸投放、提供資金出境便利等,并通過融資支持優質房企并購出險房企的股權或項目,推動個體風險有序化解和出清。

2.房地產市場何時企穩?

在房地產領域,隨著糾偏啟動,信用擴張開始修復。2021年9月以來,央行、銀保監會要求金融機構保持房地產信貸平穩有序投放;截至目前,房貸利率已連續2個月下行,疊加放款周期縮短,推動房貸連續2個月實現同比、環比均多增;歷史經驗看,開發貸也將隨后逐漸改善。

信用擴張下,市場底部拐點依稀可見。2021年11月,商品房銷售面積和銷售額均較 10 月收窄,房企違約風險自11月上旬以來顯著回落并趨穩,考慮房地產信貸約1個季度的領先性,預計后續房企違約風險將持續緩解。同時,房企債務到期量在2021年達到高峰后未來將有所減少,客觀上也有利于流動性風險的緩解。

展望未來,商品房市場糾偏主導,保障房助推,今年地產投資規模有望與去年持平。隨著信用擴張和需求拐點出現,商品房投資增速有望于今年初見底回升;從季度來看,地產糾偏下,商品房投資降幅的逐季收斂并轉增,將成為今年地產投資改善的主導力量。根據保障性租賃住房40城的建設計劃估算,今年保障房投資有望實現兩位數以上增長,考慮基數情況,預計拉動地產投資增速約1-2個百分點;節奏上,受益于專項債額度和中央財政補助預算提前下達,一二季度即有望發力??傮w來看,2021年11月,地產投資當月降幅已較10月收窄,預計今年地產投資增速前低后高,全年0%左右,仍發揮壓艙石作用。

(伍戈:博士,長江證券首席經濟學家。曾長期供職央行貨幣政策部門,并在國際貨幣基金組織擔任經濟學家。中國經濟學最高獎“孫冶方經濟科學獎”獲得者,曾獲浦山政策研究獎。“遠見杯”中國經濟、全球市場預測雙冠軍。俞濤、曹海巍、高童:長江證券研究員。)

本文來源:責任編輯:李雷

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