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萬達走在房企轉型前列?王健林的“大時代”與“小時代”

中國財經界·www.downandouttowing.com 2022-02-14 15:03:44本文提供方:網友投稿原文來源:

時勢造英雄,時勢也毀英雄;但真正的英雄都會卷土重來。“識大勢、知進退”,如今用來形容萬達創始人王健林,或許恰如其分。4年前,王健林面臨的時代“大勢”是,

時勢造英雄,時勢也毀英雄;但真正的英雄都會卷土重來。“識大勢、知進退”,如今用來形容萬達創始人王健林,或許恰如其分。

4年前,王健林面臨的時代“大勢”是,在一輪又一輪海外擴后,外部形勢突變:融資收緊,資金鏈幾近斷裂,萬達要面臨艱難的“去杠桿”過程,屬于萬達的時代迅速變“小”了。

隨后幾年,王健林被迫開始了“瘦身計劃”,果斷變賣核心資產。比如2017年7月,以637.5億元代價,將13個文旅項目和77家城市酒店的股權分別賣給融創的孫宏斌與富力的李思廉。中國首富要靠賣家產求存?這一度讓外界頗為震驚:靠資金杠桿撬動的企業,如此沒有韌性?

大勢變了。王健林這個出身軍旅的四川人,關鍵時刻的決策自然是殺伐決斷:雖然無奈,也必須要堅決退出,雖然不舍,也不能有太多留戀。這就是“知進退”。尤其是“退”,這是需要自我否定的,特別是否定之前很成功的商業模式。

一次性出清了重資產,萬達如今成了“徹底的商業管理運營企業”。有消息稱,曾經的萬達物業,現在的萬達輕資產商管公司(下稱“萬達商管”)或在年內上市。萬達正在變輕,轉型較為徹底,悄然間已走在了房企轉型的前列。

一、王健林的“大時代”與小時代

王健林可謂是一代“網紅企業家”。他言辭犀利,思維敏捷。廣為人知的是他賺1個億的“小目標”論,讓普通人印象深刻,不時拿這個論調調侃。

在聯想創始人柳傳志眼中,王健林是個“不做家門口漢子”,他帶領萬達從大連走到全國;又從全國走向全球。在王健林全部用手稿寫就的《萬達哲學》一書中,柳傳志作序稱贊王健林,“極具前瞻性而且決策果敢”;“沒一句空話套話,從不藏著掖著”;“雖只是一本演講集,但細讀下來卻是一部企業創業史”。

讓柳傳志印象深刻的是王健林的“三次轉型”:第一次是2000年萬達開始做商業地產,反對聲音很多,住宅地產發展那么好,為什么要自討苦吃?第二次是在2010年,商業地產做得正紅火,王健林又一頭扎向文化旅游,而且投資之大、動作之快,讓人嘆為觀止,剛開始大家也看不明白,王健林趟出了一條新路。第三次是萬達“又是電商,又是金融,健步如飛,與時俱進”,柳傳志如此描述。

而這正是王健林的“大時代”,它契合了中國房地產發展的時代進程,王敏銳地抓住了中國城鎮化發展的歷史機遇。2017年之前,王健林一直是《財富》富豪榜的???,巔峰時曾以凈資產313億美元問鼎亞洲首富,超過李嘉誠。

新的變化很快來了。2017年,美國《財富》雜志評選世界500強,萬達也上榜了,位列第380位。細看萬達營業收入為284.8億美元,利潤為1.103億美元,凈利潤率不到0.4%,而此前一年萬達的利潤率還有8.88%。這讓觀察者非常詫異。

值得一提的是,2014年12月萬達物業曾在香港上市,以313億港元的募資成為當年港股最大IPO。不到兩年,也就是在2016年3月,王健林以“估值不及預期”進行私有化退市,期望在A股上市。很顯然,私有化導致了贏利能力下降。

進入2017年,一個更大的變化發生了。發改委直接表態,將繼續關注房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等“非理性對外投資傾向”。隨后央視將發改委的表態解讀為,這些“非理性投資”行為并不是以增加生產為背景的,“實質上是一種轉移資產行為”。

據一篇題為《王健林“清倉甩賣”真相首富如何對待政策?》的文章解讀,表面上是萬達在“買買買”,但背后是金融機構提供的資金。這部分資金通過“內保外貸”進入了境外,萬達和王健林在中國國內背負人民幣負債,持有的是海外的美元資產。而王健買的大都是酒店、游艇公司、娛樂、體育公司等泛娛樂公司。而這些資產,并不是國家需要的。

2017年7月,“看清大勢”的王健林果斷將旗下13個文旅項目與76家酒店賣掉。值得一提的是,在做出轉讓決策的半年前,王健林還公開表示,要打敗迪士尼。半年后,他要把打敗迪士尼的武器賣了。“這無疑挖心”,一位財經評論員直言。

隨后幾年,萬達一直在接受外界放大鏡下的審視,甚至是冷嘲熱諷,收縮戰線的萬達無疑面臨了一個艱難的“小時代”。比較有意思的是,相較于蘇寧與恒大等企業近來面臨的債務窘境,萬達的“賣賣賣”目前赫然成了一個成功轉型的“模式”。

二、買買買:舍棄了部分利益,保存了整體

“很早以前,1998年吧,成都某現場活動采訪,見過一次,聊天談到買大連萬達足球隊,搞到甲A第一,后來又高價賣給實德。那種高位套現的得意感,印象深刻!”一位媒體人談及20多年前與王健林的一次交集時如是說。

王健林在最近一次的“高位套現”是在2021年5月23日。當日大連萬達集團在其官網發布消息,公司已全部退出了AMC(NYSE:AMC)董事會,僅保留少數股權,累計回籠資金14.76億美元。投資收益超過1倍。

2012年,王健林斥資26億美元購買了全球最大連鎖影院AMC100%的股權,這也是萬達當年出海的第一筆收購。據報道,在這筆投資中,包括7億美元現金、19億美元債務和5億美元的設備改造費用。

但按照萬達方面的說法,萬達在AMC的實際現金投資僅有7億美元,債務仍歸屬AMC,5億美元的設備改造費通過AMC上市募資之后已解決。根據此次回籠的14.76億美元來計算,萬達在AMC方面的投資收益超過了1倍。

此外,王健林還加速收縮海外投資:賣掉世界鐵人公司,清空海外5個地產項目。據媒體統計,萬達目前已經清空了其在海外全部的地產項目,累計回籠資金約65.04億元。有分析人士認為,王健林當年在海外買的資產其實還不錯,所以他出手的時候還能有點溢價,基本也沒做虧本買賣。

在國內方面,萬達同樣是賣賣賣,王健林還喊出了“剝離房地產業務,一平方米房地產開發也不能有,成為徹底的商業管理運營企業”,足見其決心。

除了賣掉文旅項目與酒店這個“震驚世界的大動作”外,王健林還引進了騰訊、蘇寧、京東與融創4家戰投,340億元入股萬達商管;引進阿里、北京文投70億元入股萬達電影;60億元向融創轉讓文旅管理公司。這些運作,在外界看來,萬達儼然經歷了一次“混合所有制”改革,這場“混改”粘合了中國南北各方勢力入局,為其日后進行商管、文化與投資布局輕資產奠定了基礎。

在2019年初萬達內部的總結大會上,王健林稱2018年資本運作合同收入827億元人民幣,已收回現金627億元人民幣。這些收入中,絕大部分是股權資本運作,少部分是資產轉讓。萬達通過賣賣賣,為轉型獲得了喘息之機。在分析看來,具有很高“政治智慧”的王健林,舍棄了萬達的部分利益,保存了整體利益。

萬達第四次轉型,在王健林看來是很成功的,房地產不再是主要收入來源,最終完成目標定在了2020年。據報道,盡管在開始剝離地產業務之初,萬達商管曾有過短暫的“陣痛期”,但在2018年和2019年,萬達商管凈利潤率實現連續兩年提升,2019年的利潤率更是達到了近五年的新高31.91%。

三、如何布局輕資產,萬達憑的是什么?

2020年,疫情突如其來,萬達活得怎么樣?據萬達公布的數據顯示,2020年,全國萬達廣場出租率高達99.4%,租金收繳率更是達到驚人的99.9%。如果扣除減免的43.3億元租金的影響,即便是受到疫情沖擊,2020年萬達廣場租金同比2019年仍然增長8.1%,實現逆勢增長。

萬達不但沒有倒下,還活得非常不錯。在疫情期間,萬達讓利43.3億,租金收入比2019年還要多。在外界看來,這堪稱是一大商業奇跡。如今萬達旗下各業務板塊正在全面開始尋求品牌、管理輸出。其中,萬達商管的輕資產化最為徹底。

據報道,2020年,萬達商管對外宣布,自2021年開始不再發展重資產,即不再投資持有萬達廣場物業,全面實施輕資產戰略,每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低于60個。據萬達官網顯示,目前開業的萬達廣場有385個。

王健林曾在一次年會中詳細闡述了萬達商業的“輕資產模型”,將萬達輕資產分為投資及合作兩類:投資類就是別人出錢,萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人,其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢,也不出地,覺得項目合適,跟別人簽合同,幫別人建設,建成后租金三七分成。

新華社對于“萬達模式”也給予了很高的褒揚與溢美,原文如下:放眼中國乃至全球商業史,能夠做到輸出品牌管理價值的優秀企業可謂鳳毛麟角,且通常需要歷時百年之久。而萬達用了30年,就讓“萬達廣場”躋身其中,擁有比肩可口可樂、迪斯尼、耐克等全球品牌的價值,殊為難得。

萬達憑什么?憑借的是自身的管理經驗與品牌,“我作為一些大銀行的顧問,被請去為一些不良資產的購物中心做診斷,銀行希望我能提供一些經驗,幫它們做起來,可是有的項目看完后,我只有一個意見——炸掉重來,沒有任何提升辦法。”王健林在《萬達哲學》一書這樣講述,而這個講話是在2010年9月27日。

王健林在書中舉了上海松江的一家購物中心的例子。它在大學城附近、地鐵站的終點,地段很好,但總建筑面積48萬平方米的綜合體,只做了7層,每層6萬多平方米,統一層高4.5米、荷載500公斤。

“6萬多平方米一層,人進去根本找不著北;統一層高、荷載,完全沒有考慮商家的需要。當時還在基坑階段,我誠懇地對幾個股東建議,一定要推倒重來,但他們舍不得已經投入基礎施工的幾千萬元,最后這個項目成了爛尾樓,損失幾個億。”王健林無不遺憾地表示。

本文來源:責任編輯:李雷

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