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穩中求勝,從多元化布局看碧桂園的“升維”競爭

中國財經界·www.downandouttowing.com 2021-12-27 15:03:29本文提供方:網友投稿原文來源:

今年不止是電商的“雙十一”,房地產板塊也在“雙十一”爆發久違的漲停潮,給予慘淡許久的地產股一針強心劑,于短期內激活市場熱情,甚至帶動了整個地產產業鏈

今年不止是電商的“雙十一”,房地產板塊也在“雙十一”爆發久違的漲停潮,給予慘淡許久的地產股一針強心劑,于短期內激活市場熱情,甚至帶動了整個地產產業鏈的走強。

深究此次地產股大漲背后的推動因素,主要源于房企融資端或將放松和高盛抄底中國房企債券,這兩個利好消息的釋放。而此前兩個月,央行便多次釋放積極信號,不由得引起市場思索,房企是否已消化完風險,并有可能走出當下的疲弱?在筆者看來,地產行業短期內迎來拐點可期,估值有修復回歸的機會,但“房住不炒”的基調維持不變。

另一方面,從今年電商“雙十一”疲態的戰績便能看出,流量分散化加上行業同質化,電商平臺也亟待探索更多元化的新電商模式。同樣的,當下的房地產行業又何嘗不是多元化發展成為大勢所趨。事實上,自2015年以來,房企便開始探索多元化領域,如今行業相關多元化業務更是不斷推進深度廣度,龍頭房企在多元化布局中不斷集中自身資源優勢,做強做大,不過也存在某些房企多元化經營不善的問題。

不妨以碧桂園(02007.HK)這類頭部房企為參考樣本,探討一下,究竟房企多元化發展是否存在必要性?其中又蘊含著怎樣的機遇和投資機會?

1、穩健的多元化發展應是怎樣的?

房企的多元化布局可謂百花齊放,然而持之以恒、開花結果者寥寥,畢竟多元化發展并非是一蹴而就。那么,房企穩健的多元化發展應該是怎么樣的?

我們先回顧一下房企的多元化之路再做解析。從房地產行業的周期性來看,房地產行業的多元化路徑經歷了三個階段,即探索期、爆發期、并存期。

(1)根據博志成研究院的觀點,可以把2014年以前,稱之為探索期。房企還處于多元化的探索階段,且重點集中在物業管理和商辦地產領域。在此期間的房企被動的加大了投入,開創了自己品牌的物業公司,并基于住宅配套開發需求,被動開發商業地產,被動持有經營。

(2)到2015年至2017年,便步入到多元爆發期。在此階段近5成的房企涉及了多元化業務的試水,且該階段的房企資金充足,在政策紅利不斷加持下,涉及物流、文旅、健康、長租公寓、聯合辦公等各種多元化的嘗試遍地開花。

(3)從2018年至2020年,到了第三個階段,即集中與分化并存期。這一階段行業多元化領域呈現出兩個特點,分別為深度推進多元化和回歸地產主業;部分房企向物管、商管等領域集中分化,例如2019年以后出現房企分拆物管上市的浪潮,碧桂園服務的赴港上市就是鮮明的例子。但某些房企也開始出現因多元化擴張而經營不善的問題。筆者注意到,根據克而瑞公布的數據,2018年以來的TOP30房企,除地產業務之外的多元業務布局,涉及了科技、物流、金融、文旅、康養、教育等多個領域。

從多元化的成果來看,物業管理領域帶來的業績增長較多,但像長租公寓、文旅等風口業務則仍處在摸索階段。而部分房企進軍的一些全新領域,如新能源、教育、醫療等,業績呈現的結果仍然是未知數。

從個案來看,某些過于激進的多元化發展,會將資金和資源大幅度分散,而盲目追求熱點,不從自身資源優勢出發,最終會導致資金鏈斷裂,引發經營危機,其實是顧此失彼、得不償失。

總的來說,多元化發展是房企的必經之路。“房住不炒”、融資渠道持續收緊、經濟發展去地產化之際,把“雞蛋放在一個籃子里”、只依靠地產開發盈利的模式過于單一?;粍訛橹鲃?、在各個賽道做嘗試,是房企增強經營靈活性的求變之舉。而在后房地產時代,穩健的多元化布局,應是切合實際能力,并在自身良好財務基本面的基礎上,運用合理的資金投資布局擴張。

2、立足長遠發展,龍頭房企的多元化布局

在房地產行業供給側改革的大背景下,部分房企業績下滑,而銷售持續領先的龍頭房企碧桂園,2019年初便提出“高科技綜合性企業”這一定位,其多元化立足長遠發展,取得了階段性的成果。筆者由此探討一下碧桂園多元化布局的可圈可點之處。

在“多元布局”方面,碧桂園沒有盲目擴張,而是選擇圍繞地產主業進行布局。智能建造、智慧餐飲、現代農業、新零售等新業態和住宅業務一起,形成一個以“高科技”驅動業務協同增長,共生共榮的“生態系統”。這不僅強化了碧桂園的產業鏈優勢,還起到了多元業務發展的協同效應。

值得關注的是,國家十四五規劃明確提出要大力發展機器人技術,而碧桂園在新業態的多元化布局,緊跟社會發展步伐,以科技驅動發展,力爭走在全國乃至世界智慧建造和建筑機器人領域的前列。

據悉,碧桂園旗下全資子公司博智林聚焦建筑機器人,已建立建筑機器人+BIM技術+新型裝配式建筑的智慧建造體系,目前多款建筑機器人已投入商業化應用。其在研建筑機器人達到51款,其中絕大多數機器人通用于現澆混凝土工藝與裝配式建筑施工。截至2021年10月底,博智林已遞交專利有效申請3422項,獲授權1543項。

另外,根據國家統計局數據,2020年僅房屋樓面混凝土施工市場規模就已達到60億元,而建筑機器人的市場規模不僅僅局限在住宅市場,可想而知碧桂園機器人業務的未來增長空間廣闊。

而在現代農業領域,碧桂園旗下全資子公司碧桂園農業控股有限公司,通過無人駕駛、智慧農業和智慧農場管理上布局科技農業,在2021年上半年簽下粵港澳大灣區現代都市農業綜合示范基地,打造出大型無人化農場,提高農業生產效率。通過旗下碧桂園農業,碧桂園成功布局農業全產業鏈條,著力打造科技型、平臺型、國際型農業。

在餐飲服務智慧化上,碧桂園的千璽機器人積極發展多元餐飲服務,并已累計提交1000余項專利申請,2400余臺餐飲機器人單機設備應用于全國28個省市的景區、學校、醫院等多樣化場景;值得一提的是,從中央廚房到冷鏈運輸以及到整個店面的稀缺機器人配置,此類餐廳大型標準化系統方案,目前僅千璽集團一家擁有??梢灶A見的是,跨界餐飲業這個龐大的市場,加上主營業務協同發展,將能為碧桂園帶來極大的附加增益。

除此之外,碧桂園還通過創投方式試水其他多元領域。碧桂園創投于2019年成立,并一直保持著高頻的投資節奏,其熱衷于將資金投向半導體、新能源、光伏、先進制造等硬科技領域,目前已投數十家企業,其中8家已成功IPO。另外,今年2月,作為投資方之一的碧桂園創投,成功助力“短視頻第一股”快手赴港上市,與此同時,今年下半年碧桂園創投更是首次布局元宇宙AR終端,將資金投向10億級的AR眼鏡。

值得注意的是,根據碧桂園2021年上半年業績,包括物業投資、酒店經營、智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業等在內的其他分部貢獻收入29.01億元,同比增幅高達62.2%,多元化業務使碧桂園實現了產業鏈的深耕和協同賦能,為公司發展持續助力。

3、結語

從資本市場的角度看,市場不需對地產過度悲觀,未來房地產市場將會更加健康的發展。短期來看,中小房企壓力更大,而經營穩健的龍頭地產股則會隨著行業更平穩的發展,步入后房地產時代的正軌。

多元化發展是房企資源的再平衡,多元化嘗試需要更多時間逐步推進。而貼合實際的多元化發展更有利于優質房企迎接管理紅利時代。如今,碧桂園的“全產業鏈商業模式”得到了多元業務的進一步強化,可以說是完成了“升維”競爭的準備。這將更有利于其穿越周期,加強其抗風險能力。

此外,多家專業機構均表示房地產市場正處于估值切換階段,政策對板塊估值彈性的影響較大,板塊估值有望迎來拐點。由此看來,穩健前行的龍頭房企碧桂園后續表現也將有望帶給市場驚喜。

本文來源:責任編輯:李雷

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