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要徹底放棄“賭政策松綁”的念頭

中國財經界·www.downandouttowing.com 2021-12-16 14:01:40本文提供方:網友投稿原文來源:

面對市場波動,監管之手若單純“一放了之”,將再次強化房價只漲不跌預期,助長投機炒作行為,讓來之不易的調控效果功虧一簣。文丨李倩倩今年以來,隨著部分大型房企債務違

面對市場波動,監管之手若單純“一放了之”,將再次強化房價只漲不跌預期,助長投機炒作行為,讓來之不易的調控效果功虧一簣。

文丨李倩倩

今年以來,隨著部分大型房企債務違約問題浮出水面,市場各方對于房地產金融風險擴散的擔憂加重,放松樓市調控的聲音再起。特別是進入下半年以來,多地樓市和地市交易降溫,局部地區房價面臨的下跌壓力加大,疊加部分房企債務風險暴露,種種信號使得市場對調控放松的預期有所升溫。

必須看到,造成部分大型房企債務風險攀升的癥結所在,正是長期以來與政策對賭成功的心態,以及“高負債、高杠桿、高周轉”的傳統路徑依賴。面對市場波動,監管之手若單純“一放了之”,將再次強化房價只漲不跌預期,助長投機炒作行為,讓來之不易的調控效果功虧一簣,并加劇房地產市場泡沫累積風險。

實際上,早在2017年,中央就提出打好防范化解重大風險攻堅戰,重點防控金融風險,并于去年推出了房企“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理制度。相關主管部門負責人和業界專家亦多次提示房地產金融風險,對房地產行業“高杠桿、高負債、高周轉”經營模式潛藏的風險隱患予以預警,但并未引起市場參與者的足夠重視。

當前部分房企債務問題頻現,再次凸顯了強化監管和前瞻性研判,防范化解房地產金融風險的重要性和緊迫性。

穩樓市不能寄希望于放松調控。牢牢堅持“房住不炒”的定位不動搖,是房地產市場發展的首要遵循。只有讓房企徹底放棄“賭政策松綁”的念頭,形成并保持穩定的政策預期,才能引導其在政府的監管下主動加強自律,不斷壓降杠桿、依法合規經營,走高質量發展之路。

堅持“房住不炒”,增強房地產政策的連續性和穩定性,繼續嚴厲抑制樓市投機行為,給那些盲目舉債融資擴張、企圖用“大而不倒”去綁架政策的企業補上這堂“必修課”,是保持政策定力的應有之義。

精準防范化解風險,需要摸清風險底數,加強精準分析和前瞻性研判。以此次風險應對為契機,可抓住時機進一步完善房地產金融監管體系,建立健全風險預警機制,建立健全房地產金融風險動態監測體系,對相關風險早發現、早預警、早處置。

為了實現精準“排雷”,還應穩妥把握好實施風險應對的邊界和力度,避免政策“急轉彎”“急剎車”造成風險傳導、疊加、升級。結合房企融資結構、債務成本等實際,對“三道紅線”未達標企業給予合理的過渡期,逐步擠掉高負債、高杠桿房地產企業的“泡沫”,讓風險穩步釋放。

人民銀行相關負責人近日公開表示,部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在誤解,對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,企業銷售回款償還貸款后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,一定程度上造成一些企業資金鏈緊繃??梢灶A見的是,隨著監管部門表態,部分金融機構過激行為將得到糾偏。

解決問題企業和問題樓盤的短期流動性問題是當務之急。為了改善和提升流動性,人民銀行、銀保監會已著手指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場的平穩健康發展。一些已售未交付的在建工程項目有望得到流動性支持,維護好住房消費者的合法權益。

糾偏還體現在對房地產企業的信貸發放上。在實際操作中,商業銀行往往基于房企規模排名,或項目區位情況來進行信貸發放。這在一定程度上引發了企業做大規模的偏好。信貸發放應基于房地產企業主體的經營活動和財務狀況等基本面,而非規模。商業銀行對于經營規范、財務穩健的房企,應繼續保持信貸政策的連續性和穩定性,支持健康合規的房企發展。

糾偏還體現在如何更好地支持居民合理的自住性購房需求,尤其是滿足首次購房家庭的信貸需求。根據現行政策,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率。隨著信貸額度趨緊,部分城市的首套房貸利率定價需要在相應期限的LPR上上浮100個基點,購房成本大大增加。與此同時,從銀行貸款風險評估規則來看,首套購房貸款的風險基本上大于二套以上購房貸款實際風險?;谟?、安全性和流動性的原則,商業銀行更傾向于二套及以上購房貸款。為此,相關部門可加強研究,探索通過為商業銀行提供更多政策支持的方式,如降低首套房貸款的準備金率,讓商業銀行平衡好資金風險和收益,提高發放首套住房貸款的積極性。

此外,房地產行業正從增量開發向存量盤活轉型,從單一的開發出售向租售并舉轉變。不少房企順應市場發展趨勢,加大包括租賃住房在內的持有型經營物業的比重。然而,與房企持有型經營業務相匹配的長周期融資體系尚未建立。特別是從2010年開始,房地產開發業務的融資渠道全面收緊,持有型經營業務相關的股權融資、發債融資渠道匱乏,導致很多企業“短債長投”,這進一步加劇了企業資金鏈的脆弱性。對此,需要在融資層面,對持有型經營業務與房地產開發業務進行分類管理,加快完善與租售并舉制度相匹配的房地產融資體系,推動房企轉型高質量發展。

當然,完善房地產金融監管機制是精準防范化解風險的其中一環。促進金融與房地產、實體經濟均衡發展、良性循環是一個系統工程,還有待財政、稅收、土地等配套政策的完善。

本文來源:責任編輯:李雷

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