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信?;鹄钗膷槪壕蚪鹑f億級藍海市場 打開REITs投資新模式

中國財經界·www.downandouttowing.com 2021-12-08 16:01:33本文提供方:網友投稿原文來源:

去年4月30日,中國證監會與國家發展和改革委共同啟動公募REITs試點,14個月之后,首批9個項目經過申報、評審、推薦、再審核等工作,基礎設施公募REITs試點工作有條不紊地推進,最終瓜

去年4月30日,中國證監會與國家發展和改革委共同啟動公募REITs試點,14個月之后,首批9個項目經過申報、評審、推薦、再審核等工作,基礎設施公募REITs試點工作有條不紊地推進,最終瓜熟蒂落,于今年6月21日掛牌上市,首日開門紅之后表現平穩,充分反映REITs的穩定收益特征。自此,我國境內市場實現公募REITs零突破,邁出里程碑式的重要一步。

本次試點REITs極具中國特色。李文崢說:“與海外以房地產為先行資產有很大不同,中國是基于基礎設施資產來發行REITs產品,符合中國國情。”中國基礎設施存量資產規模已超過100萬億元,從權屬、收益率等角度綜合評判,適合作為公募REITs底層資產的部分也已達到數萬億元。中國特色還體現在基礎設施有較強的政策性,其中許多行業與資產作為國計民生的需要,還要兼顧商業性和公益性。“首先是有很高的站位,選擇的是政策性強的項目,比如交通、環保、水務等特許經營項目”,李文崢如此評價首批發行的9個項目,“其次是有全局觀,在行業分布、區域分布、企業性質等方面,全局把控,體現了很大的格局和很強的示范性,甚至還兼顧全球視野,發行了一個有效穩外資的項目。”

在現有框架下,公募REITs尚存在諸多難點和痛點,國內對于REITs的法律體系和各類配套規則如金融投資、稅收、國資、會計等均尚待完善。“公募基金加ABS的復雜產品結構、負債比例的嚴格限制、公募基金公司的REITs資產管理專業化水平、原始權益人的積極性以及投資者教育等,還有很多問題要面對、要解決、要完善”,李文崢認為,“REITs政策出臺和首批落地十分重要,是從0到1的過程,這樣才能充分發現各種問題,以及找到解決的辦法。否則,就只能是紙上談兵,不切實際。”

首批REITs成功上市后,發改委、證監會、交易所等各方均持續積極表態、出臺相關舉措,全力支持我國公募REITs發展。今年7月2日,發改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(簡稱“958號文”)。

958號文的最大亮點之一就是貫徹中央有關要求、順應市場呼聲,將基礎設施REITs試點范圍拓展到清潔能源、保障性租賃住房、旅游、水利等基礎設施領域。這些領域均有較大的存量資產規模,根據券商統計,截至2020年底,光伏發電和風電的存量項目規模達到26萬億元,保障性租賃住房存量資產規模約3萬億-5萬億元,自然文化遺產、5A級景區存量資產規模達到4.65萬億元。這些項目普遍初始投資規模大,但建成后的運營成本較低,投資回報穩定,適合發行基礎設施REITs。

總體而言,基礎設施REITs試點范圍逐步拓寬,各監管部門的政策逐步完善,中國的REITs產品朝著規范化、多樣化的方向不斷邁進,萬億級藍海市場揚帆起航。

信?;鹇氏葐⒑?,布局REITs賽道

據李文崢介紹,早在2016年的時候,信?;鹨验_始籌劃布局REITs賽道。“早期我們更多是‘探索’和‘推動’:‘探索’主要體現在兩方面,一方面是在產業園、長租公寓等領域進行投資;另一方面是對市場上的資產證券化業務進行跟進,‘推動’是指國內REITs政策出來的過程,我們作為主要的參與者和見證者參與其中。”

政策出臺之后,信?;鸺涌霷EITs的實質性工作,一方面,加大內部資源投入,包括團隊建設、組織機構調整、戰略定位落實等,公司內部迅速組建了REITs團隊,更加明確地去發展REITs賽道;第二方面,近年來公司在大灣區的產業園區項目有實質性推進并形成了資產組合,也在租賃住房和倉儲物流等方面努力探索,為REITs發行做好資產方面的準備;第三方面,加強了與頭部金融機構和資產方的合作。李文崢介紹道,“金融機構方面,我們與一些公募基金公司和券商之間都在進行緊密合作,部分已簽署戰略合作協議;資產方方面,對于大灣區重點企業,我們基本上都進行了走訪和前期推動。”

“我們堅信REITs是中國持有型不動產資產的未來。”探索和布局REITs多年,信?;鸺扔行判囊灿行拍?,底氣與信心主要來自多年的行業研究和專業沉淀,李文崢表示,信?;鸨旧淼难肫蠊蓶|背景,以及十一年發展形成的復合作用——領先的戰略布局、資源和品牌優勢、專業的投資及基金運作能力、募投管退體系化建設等,均已位居行業前列,公司在不動產領域累計的管理規模已突破千億元,發展REITs已然具有先發優勢。

一是團隊實戰經驗豐富。核心團隊成員既包括具備國內首只國際標準REITs越秀房托基金經驗的人士,也包括擔任國家發改委PPP專家及北大光華REITs課題組成員的人士,具備豐富的REITs實踐經驗和綜合研究能力。

二是對REITs領域的政策理解透徹。公司長期跟蹤國內的政策發展并建言獻策,對政策具備深刻的理解。作為國內REITs的積極呼吁者、推動者與探路者,團隊核心成員不僅參與北大光華REITs課題組,調研并執筆發布多篇系列研究報道,且多次提出REITs政策建議。“在首批公募REITs上市三年前的同一天——2018年6月21日國家發改委召開REITs第一次座談會,信保就參加了座談并在會上積極倡導REITs的價值。”

三是具有特色的商業模式。信?;鹬贫朔献陨韮瀯莺吞攸c的商業模式,一方面提供REITs發行服務,另一方面重點推進Pre-REITs,通過私募基金方式,先收購資產,然后再培育孵化,達到REITs的條件后在資本市場實現證券化。“通過REITs的方式來實現公開市場的證券化,形成良好的投資與融資閉環。”

中國式REITs前景廣闊,未來可期

“我們認為中國式REITs的前景廣闊”,李文崢說道,中國式REITs解決中國問題,解決中國經濟發展、社會基礎設施等領域發展的重要痛點問題,這也是其價值所在,未來之路任重道遠。

依托REITs產品創新和海外實踐,李文崢也基于REITs的發展提出了一些建議:首先,企業需要充分認識產品的價值,樹立長期發展的理念,從戰略的角度去認識和理解REITs的價值,把它當成進入資本市場的新工具,而不是短期的套利。對企業來講,REITs是一個新的起點而不是終點。

其次,要培育合適的投資者。REITs產品是穩健型的產品,適合眾多長線資金參與投資。“相信這個市場不斷前行,會有更多的投資者進來,也會更好地理解和體會到這個資產的配置價值。”

再者,要不斷做好政策完善和配套。“例如當前REITs產品結構較為復雜的問題,可以通過制度設計去解決,配套政策,如稅收、資金、會計處理、國資要求等,都針對這個產品的特點制定相關的規定或指引出來,共同去推動市場建設。”

李文崢介紹到,目前國內REITs發行主要是兩大類機構在參與。一類是金融機構,包括公募基金、券商等,具備較強的金融能力,但資產管理能力需要培育;第二類是原始權益人,即資產持有方,他們多具備資產管理和運營的能力,但是金融能力相對欠缺。對私募基金機構而言,有相當一部分是兼具資產運營管理與金融能力的,他們將迎來很大發展機遇,有機會深度參與,取得領先。

圍繞基礎設施REITs的試點及后續落地,私募基金可以發揮多重角色及作用,李文崢認為,“可歸納總結為‘1+3’模式:‘1’是傳統的投資業務,即投資持有型資產,搭建Pre-REITs并以REITs退出;‘3’是結合REITs本身的新業務,一是可以發行私募基金投資于REITs,二是可以作為交易協調人或財務顧問提供發行服務,三是可以參與到REITs項目的運營管理中。”李文崢進一步解釋道,“這三方面均是專業要求非常高的領域,REITs可以是投資、投行、資管等各個專業的匯聚之處,因此‘專業’作為信?;鸬幕竟?,是未來公司深耕基礎設施REITs業務的發展基石。”

同時,信?;鹨仓貜馁Y產和服務兩個方面做好充分的準備。李文崢介紹,在資產端方面,公司布局倉儲物流、產業園、租賃住房、電力設施等領域,尋找優質資產與潛力資產,為Pre-REITs與公募REITs做好資產端的準備;在服務端方面,信?;鹬塾谔嵘盏膹V度與深度,當前主要是作為交易協調人的關鍵角色去提供REITs發行服務,未來隨著政策放開,爭取作為基金管理人參與REITs的資產管理和基金管理。

REITs的中國道路剛剛鋪開,前景廣闊,未來可期。“正如剛剛出版的書籍《REITs:中國道路》中提到的,”李文崢說,“期待著越來越多的中國企業走上REITs之路,期待著REITs的中國道路越走越寬廣。”

本文來源:責任編輯:李雷

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