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二手房交易將“去中介化”?

中國財經界·www.downandouttowing.com 2021-12-08 14:01:35本文提供方:網友投稿原文來源:

二手房選擇不通過中介進行交易的城市又多了一個。10月26日,上海市房地產交易中心通過其官方網站發布《通告》稱,為持續優化營商環境,進一步推進政務服務“一網通辦”

二手房選擇不通過中介進行交易的城市又多了一個。

10月26日,上海市房地產交易中心通過其官方網站發布《通告》稱,為持續優化營商環境,進一步推進政務服務“一網通辦”,讓信息多跑路、群眾少跑腿,方便人民群眾存量房買賣合同網上簽約,即日起在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上簽訂合同(簡稱“手拉手交易網簽”)服務。今后,不通過中介交易的存量房簽約,可以不用到房地產交易中心的窗口辦理,在“一網通辦”平臺上就能便捷完成。

這是繼杭州、深圳、西安等城市推出“二手房網簽交易平臺”后的又一座城市。上海“跟進”傳遞了什么信息?是否意味著房地產交易要“去中介化”?對中介行業會產生哪些影響?

什么是“存量房手拉手”交易?

一般來講,未通過中介的存量房交易就是人們俗稱的“手拉手”交易,在二手房市場中始終占據了一定的比重。

根據上海公告的“手拉手”交易流程來看,存量房交易雙方可以不用選擇中介簽約,不用到房屋所在區房地產交易中心窗口線下辦理,在“一網通辦”平臺上就能夠快速完成。

記者登錄“一網通辦”,進入“政務服務”頁面,輸入“存量房手拉手”進行搜索,點擊“立即辦理”后,即可發起存量房買賣合同手拉手簽約。線上網簽備案流程包括:賣主發起網簽、輸入產權證編號、信息錄入、合同分發,買主合同內容確認無異議后,即可進入買賣雙方簽字簽章/電子證照采集,即完成合同簽署與網簽備案。

從杭州房管局上線的杭州市二手房交易監管服務平臺“個人自主掛牌房源”服務來看,和上海“存量房手拉手”實現功能一致。和上海有所區別的是,杭州“個人自主掛牌房源”這一服務,不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易,還新設置了用戶身份智能分類功能,實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放。但是對于中介是否可以查看房源?服務平臺設置好了用戶身份分類功能,僅向個人實名認證用戶開放,中介公司登記在冊的經紀人登錄不了該系統,以此杜絕信息外泄,防止騷擾。

值得注意的是,據上海市房地產交易中心公告,網上辦理有困難的,仍可到房屋所在區的房地產交易中心窗口申請線下辦理。業內人士認為,“存量房手拉手”主要為買賣雙方交易提供一種新的選擇,流程的簡化也能為雙方提供一定的便利。

會否沖擊二手房交易

長期以來,在二手房交易市場,買賣雙方需要通過房地產中介機構進行信息篩選、匹配、撮合交易。從“存量房手拉手”這一舉措推行的目的來看,網簽平臺的辦理過程不存在額外的手續費用,對于買賣雙方而言減少了交易成本、提高了網簽效率。

那么,該舉措將對二手房交易市場,對房產中介會產生怎樣的沖擊?

中原地產首席分析師盧文曦在接受《中國房地產金融》采訪時表示,政府運營的二手房交易平臺是一個便民舉措,平臺的交易本質上不會對市場產生大的影響。該舉措對中介的影響較小,目前政府提供的平臺和服務有限,還不足以取代中介。“存量房手拉手交易網簽”服務基本上是親屬或熟人之間在操作,為了節約成本選擇不通過中介自行交易。

據《中國房地產金融》記者調查,從買賣交易層面來看,買賣雙方屬于陌生方式下,大多不會選擇直接交易,這中間涉及議價、辦理貸款、交易過戶、繳納稅費等業務,對于陌生交易對手而言這顯然需要中介。從實際交易情況來看,“存量房手拉手”更適合于互相信任的熟人、親屬之間的買賣交易。雙方基于高度信任,對房產交易流程非常清楚,為節約成本選擇不通過房產中介自行交易,多表現為產證上親屬間更名、朋友間房屋買賣以及房東與租客間由租轉售等情形。

“從交易比例看,今年以來,‘手拉手’交易的占比有所提升。今年年初,非中介房產交易和中介房產交易的占比約為1:9,9月份以來占比為2:8。”盧文曦描述。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國房地產金融》記者表示,對于房東和購房者來說,其二手房交易本身沒有通過中介撮合的渠道,那么相關的合同簽訂可以在“一網通辦”系統中進行。類似做法,也減少了買賣雙方交易的成本,提高了網簽的效率,充分體現了當前上海優化營商環境、提高便民服務質量的導向,具有非常好的社會效應。

基于二手房復雜的交易環節,網簽環節上線并不會弱化中介在存量房交易中的角色。嚴躍進認為,實際上從地方政府角度看,并無取代中介的意圖。上海通過搭建手拉手網簽服務平臺,使得二手房買賣沒有中介服務,可以快速成交。中介行業需要主動優化服務。只有這樣,“官辦”二手房交易服務和傳統二手房交易服務的質量才能共同提升。

“去中介化”劍指何在

政府運營的二手房交易平臺目前已經在多個城市推出,該舉措未來是否會全國推廣?早在上海之前,深圳、杭州、西安等城市已經搶先一步出手,陸續出臺了涉及二手房交易的相關舉措。

2021年7月,深圳市住建局官網上線了“二手房交易平臺”系統,這個系統包括買房、賣房、自助賣房三個功能,分別為:我要找中介買房、我要找中介賣房、我要自主賣房。不過目前該系統仍未正式宣告上線,據了解,其仍在測試階段。

2021年8月,由杭州市住房保障和房產管理局主管的杭州市二手房交易監管服務平臺推出“個人自主掛牌房源”功能。個人房東可以直接在平臺發布自己的房源,購房者在注冊后,即可直接和房東取得聯系,自行看房,洽商房價。

從眾多城市推出“存量房手拉手”這一新的市場機制,背后隱現了管理層對房地產中介監管新思路。

住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部等8部門近日聯合印發了《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。8部門將通過持續開展整治工作,力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉。

空白研究院院長楊現領對媒體表示,政府搭建“二手房交易監管服務平臺”,主要還是起到加強市場監管的功效,對二手房交易市場影響有限,預計絕大多數二手房仍將通過中介渠道撮合成交。

盧文曦表示,二手房的交易面臨著簽合同、資金監管、貸款等諸多環節,在平臺上實際操作起來有很多不便利性,比較耗時。未來“存量房手拉手”交易如果要真的做到去“中介化”,政府需要提供更加完善的服務。

一位房產中介人士在接受《中國房地產金融》采訪時表示,他認為針對房地產中介交易監管,對中介有一定影響,但不會太大。在他看來二手房屬于大宗交易,而且在看房過程中復雜多變,大多數人沒有時間和精力自己一個個去找房。此外,直接交易還存在一些隱患,比如去看房的客戶是不是“真的客戶”存在不確定性;此外業主掛出來的房子除了抵押交易中心看得出來,其他信息則“體現不出”,比如:鄰里關系是否和睦,房屋是否發生過其他事件等,這些都離不開第三方的介入。

在楊現領看來,“房東直售”在國內并沒有市場空間,從國外發達市場來看,哪怕是親戚朋友之間的房屋交易,也大多會委托經紀人,因為個人之間直接談判的效率不高。

從當前房地產調控來看,有聲音認為政府搭建“二手房交易監管服務平臺”旨在促進房地產交易價格透明。

據統計,截止到目前,已有北京、上海、深圳、廣州、東莞等15個城市相繼落地二手房指導參考價。二手房指導參考價格比前期掛牌價格均打6折-8折不等。從北京海淀區試點二手房掛牌指導價新政來看,可以制約中介掛牌,減少中介炒高房價,通過指導價讓過熱區域的二手房市場價格回歸理性,貫徹“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”。

從實施效果來看,二手房官方指導價出臺后,二手房成交價格和成交量均有所走低。截至9月底,中指研究院統計上述15個城市,顯示二手房成交量全線下跌,成交價格有6個城市出現下跌,分別是深圳、寧波、三亞、上海、東莞和廣州,其他城市二手房成交價格漲幅全部放緩。

本文來源:責任編輯:李雷

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